Kui seni on kinnisvarainvestorid ja finantsteenuste osutajad saanud käibemaksukohustuslaseks registreerimisest hoiduda, siis alates 2025. aastast muutuvad reeglid just nende jaoks. Käibemaksuseaduse (KMS) muudatuste kohaselt arvestatakse nende tehingud, nagu kinnisvara kasutusse andmine ja teatud finantsteenused, maksukohustuse piirmäära sisse (40,000 eurot). See tähendab, et kui kogukäive ületab piirmäära, peavad ka nemad registreerima end käibemaksukohustuslasena ja täitma vastavaid maksukohustusi.
KMS § 19 lõikes 1 on sätestatud maksustatava käibe piirmäär, mille ületamisel on isikul kohustus registreerida end maksukohustuslasena. Peatselt on jõustumas muudatused, mis muudavad käibemaksukohustuse tekkimise piirmäära arvestamise aluseid. Peamiselt muutuvad reeglid kinnisvarainvestorite ja finantsteenuste osutajatele.
Muudatuste eesmärk on täpsustada, milliseid tehinguid piirmäära arvestusse lisatakse. KMSi § 19¹ lõikes 3 sätestatakse tehingute loetelu, mis kuuluvad piirmäära arvestusse. Tähtsaim muudatus on kindlustus- ja finantsteenuste ning kinnisasja kasutusse andmise ja kinnisasja käibe lisamine arvestusse, tingimusel et need ei ole juhuslikku iseloomu. Juhuslikud tehingud on need, mis ei kuulu ettevõtja tavapärase kutsetegevuse hulka ega oma olulist tähtsust ettevõtte kogukäibes (nagu on kirjeldatud Euroopa Kohtu lahendis C-716/18). Siinkohal tuleb igakordselt analüüsida, kas ettevõtte tegevuses siiski on olulisel kohal nt laenude andmine või mitte ja kas laenudest saadav intress võib ikkagi muuta ettevõtja Eestis käibemaksukohustuslaseks.
KMS § 19¹ lõige 3 – Kalendriaasta käive ühenduses või liikmesriigis, sealhulgas Eestis, vastavalt käibe tekkimise kohale moodustub järgmistest käivetest:
1) kaupade ja teenuste maksustatav, sealhulgas nullprotsendise määraga maksustatav käive, välja arvatud põhivara võõrandamine;
2) kinnisasjatehingute (§ 16 lõike 2 punktid 2, 3 ja 6) käive, välja arvatud põhivara võõrandamine ja juhuslikud tehingud;
3) kindlustusteenuste (§ 16 lõike 2 punkt 1) ja finantsteenuste (§ 16 lõige 21) käive, välja arvatud juhuslikud teenused.
Endiselt ei arvestata põhivara käivet maksukohustuse piirmäära hulka. Samuti jääb arvestusest välja KMSi § 10 lõike 4 punktis 9 nimetatud teenuse käive, kui teenust osutatakse teise liikmesriigi maksukohustuslasele, piiratud maksukohustuslasele või välisriigi ettevõtjale. Näiteks tõlke-, konsultatsiooni- või õigusteenused, mis osutatakse väljapoole Eestit, ei kuulu Eesti piirmäära arvestusse.
Samal ajal, kui kogu ettevõtte käive koosneb maksuvabast ja nullprotsendilise määraga maksustatavast käibest, välja arvatud kauba ühendusesisene käive, ei teki isikul siiski kohustust ennast registreerida maksukohustuslasena.
Muudatused puudutavad ka KMSi § 19 lõike 2 ja § 44 sõnastust, mis viitavad nüüd KMSi § 19¹ lõikes 3 sätestatud kalendriaasta käibe arvestamise põhimõtetele. See on osa kavandatud väikeettevõtjate erikorra muudatustest, mis lihtsustab piirmäära arvestust kogu Euroopa Liidus.
Eraldi tähelepanu pööratakse internetipõhistele kauplejatele, kes võimaldavad väljaspool ELi asuvatel ettevõtjatel müüa kaupu ELi territooriumil mitte-maksukohustuslasena registreeritud isikutele. Sellisel juhul tekib kohustus täita käibemaksu registreerimise ja deklareerimise nõudeid nende eest, kellele ei kohaldu tavapärane 40,000-eurone piirmäär.
Samuti, kui ettevõtjad kasutavad KMSi § 40, 41 või 42 alusel marginaali põhist erikorda, tuleb käibe piirmäära arvestamisel lähtuda üldistest reeglitest ning arvesse võtta kogu käivet, mitte ainult kasumimarginaali.
Lisaks eelnevalt nimetatud laenuandjatele puudutab muudatus kindlasti kinnisvarainvestoreid, kellel lisaks maksuvabale käibele on lisaks juures veel mõni üksik konsultatsiooniteenus või müüakse kaupa. Alates järgmisest aastast peavad need ettevõtjad oluliselt mõtlema hakkama sellele, kas sama ühingu alt maksuvaba ja maksustatava teenuse osutamine on mõttekas või eeldab ikkagi kahe erineva ühingu alt tegutsemist. Lihtsa näitena saab siinkohal välja tuua, et kui kolmelt pikaajaliselt üürnikult laekub üüri 1,000 eurot kuus (kokku 36,000 eurot aastas) ja osutatakse teenuseid 5,000 euro eest aastas, siis tuleb alates järgmisest aastast ennast käibemaksukohustuslaseks registreerida. Sisendkäibemaksu mahaarvamist see ei muuda, küll tekib kohustus maksustada maksustatavaid teenuseid ja esitada igakuiselt käibedeklaratsioone (lahter 8 ootab täitmist).
